Wohlhabende Käufer sind vorsichtig mit Krediten für Luxuswohnungen

Wohlhabende Käufer sind vorsichtig mit Krediten für Luxuswohnungen

Jeffrey Feynman, ein New Yorker Buchhalter für die Reichen, arrangierte im Februar eine ungewöhnliche Hypothek für einen Kunden, der ein Haus im Ausland kaufte. Außergewöhnlich für den heutigen Hypothekenmarkt, deckte das Darlehen 100 Prozent des Eigenheimwerts. Es lag auch unverändert bei 3,25 Prozent, deutlich besser als der damalige Durchschnitt von 3,9 Prozent für 30-jährige Festhypotheken in den Vereinigten Staaten. Aber das wirklich Erstaunliche ist seine Größe: 110 Millionen Greenback.

Während die reichsten Menschen der Welt die teuersten Häuser mit Bargeld kaufen können, wird die Mehrheit – genau wie der Relaxation von uns – eine Hypothek aufnehmen. Hier enden die Gemeinsamkeiten. Immobilienfinanzierungen für Vermögende stützen sich auf ein internationales Netzwerk von Beratern, darunter Privatbankiers, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte. In dieser Welt ist ein hochwertiges Eigenheim nur eine weitere Sicherheit, die eine Kreditaufnahme ermöglicht, die anderes Geld freisetzt, das um die Welt geschickt werden kann, um die höchste Anlagerendite und den niedrigsten Steuersatz zu erzielen.

Es ist ein Ansatz, den sie immer noch verfolgen – aber jetzt mit größerer Vorsicht – in einer Welt steigender Zinssätze und der Aussicht auf eine drohende wirtschaftliche Deflation. Im Februar, sagt Veneman, lag das typische Mortgage-to-Worth (LTV)-Verhältnis, das er im Februar für Kunden arrangierte, bei etwa 90 Prozent. Heute sind es zwischen 50 und 60 Prozent. Das hat teilweise mit Kreditzinsen, aber auch mit Aktienmarkterwartungen zu tun. Darüber hinaus hat der Appetit der Banken auf die Kreditvergabe abgenommen und die Kreditnehmer werden intensiver unter die Lupe genommen”, sagt er.

Mark Davies, ein in London ansässiger Steuerberater, stimmt zu. “Aus Angebotssicht ist es definitiv schwieriger. Auf der Nachfrageseite gibt es definitiv mehr Zögern”, sagt er.

Die breiteren wirtschaftlichen Aussichten sind eine wichtige Überlegung, wenn es um hypothekenbezogene Entscheidungen geht, die für viele wohlhabende Menschen ein einfaches Gleichgewicht zwischen den Kreditkosten und den erwarteten Anlagerenditen darstellen. “Wenn Sie glauben, dass Sie mit einem Aktienportfolio oder durch die Investition in Ihr eigenes Unternehmen bessere Renditen erzielen können, warum sollten Sie Ihr Geld dann auf Immobilien beschränken?” sagt Melissa Cohn, Maklerin bei William Raveis Mortgage in New York.

Bel Air, eine der teuersten Wohngegenden von Los Angeles © Getty Photographs

Jay-Z und Beyoncé Knowles-Carter

Jay-Z und Beyoncé kauften ihr Haus in Los Angeles für 88 Millionen Greenback mit 53 Millionen Greenback Schulden © Getty Photographs für Sean Combs

Als die vorherrschenden Hypothekenzinsen im Vereinigten Königreich im vergangenen Monat in die Höhe schnellten, als die Finanzmärkte auf eine nicht finanzierte Steuersenkung in Höhe von 45 Mrd. £ reagierten, sahen auch ultrareiche Kreditnehmer einen Anstieg ihrer Zinsen. „Ich warfare nicht so beschäftigt wie diese Woche damit, Kundenanfragen zu beantworten“, sagt Paul Welch, der Immobilienmakler, der largemortgageloans.com betreibt. Er schätzt, dass seine Kunden Hypothekendarlehen im Wert von 1 Mrd. £ haben, die in den nächsten drei Monaten kurz vor der Verlängerung stehen. “Große Hypothekenangebote wurden zurückgezogen und die Zinsen stiegen. Es warfare schrecklich.” Cohen sagt, die Ereignisse in Großbritannien hätten indirekte Auswirkungen auf die USA. „Wir sehen, dass die Zinssätze steigen und die Kreditgeber beim Underwriting härter werden“, stellt sie fest.

Charlie Hoffman, Leiter des in London ansässigen Groups, das die reichsten Kunden von HSBC verwaltet, stellt fest, dass „bei steigenden Zinsen die Arbitragelücke zu einem Anstieg führen könnte [narrow] Und die Kunden überlegen es sich vielleicht zweimal.“ Aber das Ausbalancieren von Kreditkosten und Anlagerenditen ist nicht der einzige Vorteil, den Mega-Hypotheken bieten – sie können auch Steuerersparnisse generieren, zum Beispiel für die 62.900 Nicht-Einwohner Großbritanniens, das eingebrachte Geld Nur das Land ist im Vereinigten Königreich steuerpflichtig Eine große Hypothek kann für den Kauf eines Hauses im Vereinigten Königreich gegen im Ausland gehaltenes Geld oder Vermögen abgesichert werden, wodurch Steuern auf Geld gespart werden, das in das Land gebracht werden musste, um das Haus zu bezahlen. Und für Personen mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich Die Kreditaufnahme verringert auch die Erbschaftssteuerrechnung für ihren Nachlass im Todesfall, da der mit einer Hypothek belastete Teil des Eigenheims nicht besteuert wird.

In den Vereinigten Staaten können Zinszahlungen für Wohnungsbaudarlehen häufig mit Kapitalerträgen auf der Jahresrendite des Steuerzahlers verrechnet werden. Feynman sagt, dass die meisten seiner Kunden auf diese Weise etwa die Hälfte der für diese Kredite gezahlten Zinsen zurückerhalten.

Auch wenn derzeit weniger Nachfrage danach besteht, scheinen Mega-Hypotheken hier zu bleiben. Laut Roarie Scarisbrick, einem Einkäufer in London, werden die meisten hochwertigen Häuser mit einer Artwork Hypothek gekauft. „Jeder sagt, dass sie Bargeldkäufer sind, aber es kommt äußerst selten vor, dass wir sie tatsächlich gehen und mit Bargeld kaufen sehen“, sagt er.

Die Identität derjenigen, die an den teuersten Hausverkäufen beteiligt waren – ganz zu schweigen davon, wie sie finanziert wurden – wird geheim gehalten, aber manchmal werden die Particulars durchgesickert. Im Jahr 2019 wurde ein 94-Millionen-Greenback-Herrenhaus in Bel Air, Los Angeles, von einem Unternehmen mit 58 Millionen US-Greenback Schulden gekauft. Im Jahr 2017 berichtete die Los Angeles Instances, dass das berühmte Ehepaar Jay-Z und Beyoncé ein Haus in Los Angeles für 88 Millionen Greenback kaufte und dabei Schulden in Höhe von 53 Millionen Greenback aufwendete.

Typischerweise stimmen Käufer dem Kauf eines hochwertigen Eigenheims zu, indem sie ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen, beispielsweise durch einen großen Bestand an hochliquiden Anlagen. Sie können einige verkaufen, um die Anzahlung beim Vertragstausch zu leisten. Sie sammeln dann die Finanzierung, um den Verkäufer am Fertigstellungsdatum teilweise oder vollständig mit dem geliehenen Geld zu bezahlen.

Kreditprodukte, langfristige Verträge und Zinssätze sind sehr unterschiedlich. “Im Second sind die besten Zinsen von Privatbanken einen vollen Prozentpunkt besser als die schlechtesten vergleichbaren Hypothekenzinsen”, sagt Cohen. Anfang September sagte Welch, er habe für einen in Großbritannien ansässigen Kunden eine Hypothek in Höhe von 28 Mio.

Privatbanken sind seit langem stolz darauf, seltsame Finanzarrangements für Kunden zu tolerieren – die Bereitstellung von Vermögenswerten mit niedrigem Einkommen, aber von hohem Wert, oder einer breiten Palette von nicht funktionalen Einkommen aus mehreren Ländern. Oft betreuen sie wohlhabende Kunden, die in Non-public Fairness oder Immobilien tätig sind, wo das Einkommen knapp und in riesigen Mengen sein kann, wenn Investitionen fällig werden.

Eingang zur U-Bahnstation Knightsbridge

Knightsbridge, London, ein Magnet für vermögende Käufer © Mike Kemp/In Photos/Getty Photographs

Diese Flexibilität kann ihren Preis haben, denn Privatbanken mit weniger Einlegern verleihen Kredite oft zu höheren Zinsen als Volksbanken. „Aber wenn eine Financial institution wirklich einen Kunden haben möchte, gibt es keine Grenze dafür, wie tief sie sinken kann“, sagt Welch. Die Hypothek in Höhe von 110 Millionen US-Greenback, die Feynman im Februar arrangierte, beinhaltete die Übertragung der anderen Vermögenswerte seines Kunden – zwischen 500 und 600 Millionen US-Greenback, hauptsächlich in liquiden Wertpapieren – auf eine neue Financial institution.

Laut Welch sind Großbanken in den letzten Jahren zu einer wichtigen Quelle für hochwertige Hypotheken geworden. Im August warfare der beste Preis, den er für ein Haus in Großbritannien finden konnte, bei den schwedischen Handelsbanken, die einen Pauschalzinssatz von 2,99 Prozent für fünf Jahre anboten, bis zu 75 Prozent des LTV ohne Obergrenze für das Darlehen. Hoffman sagt jedoch, dass die wirklich riesigen Kredite – wie die 100-Millionen-Pfund-Hypothek, die er letztes Jahr für einen Kunden arrangiert hat – von einer Gruppe der weltweit führenden Privatbanken gehalten werden.

Die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten neben dem Eigenheim hilft Ihnen, einen Kredit mit einer höheren langfristigen Rendite und häufig einem besseren Zinssatz zu erhalten. „Keine Financial institution wird Ihnen ein 100-prozentiges Darlehen geben, es sei denn, sie kann sehen, dass Sie andere liquide Vermögenswerte haben, obwohl sie diese Vermögenswerte in einigen Fällen möglicherweise nicht wirklich als Sicherheit halten müssen“, sagt Welch.

Banker sagen, dass die Hybridfazilität, die Eigentum mit zusätzlichen Vermögenswerten kombiniert, immer beliebter wird. Alle 100-Prozent-Darlehen, die von Feynman und Cohn arrangiert wurden, und die meisten von Welch, erforderten zusätzliche Sicherheiten, sagen sie. „In den allermeisten Fällen leihen Sie uns im Austausch gegen ein Memento nach Hause [alone] Hoffmann sagt:

Kürzlich hat Cohn einen Kredit über 25 Millionen Greenback zu 75 Prozent des dauerhaften Wertes ausgehandelt, um ein Haus in New York ohne Sicherheiten zu kaufen. „Der Kunde hatte ein liquides Nettovermögen von 35 Millionen US-Greenback, aber das warfare ein Druck, es zu bekommen [the lender] beim LTV so weit nach oben zu kommen“, sagt sie.

Die Banken sind knapp bei der Kreditvergabe an ultrareiche Kunden für Vermögenswerte, die keine Immobilien sind. Das Kapital, das die Financial institution für das Darlehen vorhalten muss, steht in umgekehrtem Verhältnis zur Liquidität der Sicherheit. Laut einem monegassischen Banker, der für eine der führenden europäischen Privatbanken arbeitet, liegt ein grober Beweis darin, zwischen 95 und 75 Prozent des Wertes von Staatsanleihen zu verleihen, je nachdem, wie kreditwürdig die Regierung ist; Oder etwa 60 Prozent für die größten und liquidesten Aktien. Diversifikation hilft auch: Ein breites Portfolio aus Aktien und Anleihen erfordert einen höheren LTV-Wert als ein hochkonzentriertes.

Während Banken theoretisch alles als Sicherheit akzeptieren würden, machen sie die aktuellen Zinserwartungen, steigende Inflation und die Aussichten für die Weltwirtschaft vorsichtiger. „Vor ein paar Jahren hörte ich das Argument der Banken, dass bildende Kunst ein legitimer Teil der Vermögensallokation sei“, erinnert sich Feynman, der damals sagte, er könne relativ einfach einen hochwertigen Kredit an einen Kunsthändler vermitteln. “Jetzt ist es ganz anders. Non-public Banker haben viel weniger Ermessensspielraum, was sie verleihen können.”

Banken nutzen oft ihr globales Netzwerk, um einen Kredit in einem anderen Land zu erhalten, in dem die Kreditzinsen günstiger sind. Welch hatte drei Banken, die bereit waren, seinem Kunden 28 Millionen Pfund anzubieten, um den Kauf von Knightsbridge zu finanzieren: Er sagt, alle drei hätten europäische Tochtergesellschaften und hätten sich mit Euro finanzieren können. Der EZB-Satz betrug damals 0,5 Prozent, verglichen mit 1,75 Prozent der Financial institution of England.

Kunden, die Fremdwährungskredite erhalten möchten, sollten jedoch die Risiken berücksichtigen. Der Wert des britischen Pfunds hat sich seit 2007 gegenüber dem Greenback quick halbiert, was enorme Verluste für alle bedeutet, die in dieser Zeit den Kauf eines Eigenheims in London mit einer Greenback-Hypothek finanzieren. „Wenn Sie ein Ski-Chalet in den französischen Alpen oder ein Haus an der Riviera kaufen, kann es sinnvoll sein, einen Euro-Kredit aufzunehmen [borrowing across currencies] “Du kannst wirklich nett werden”, sagt Hoffman.

Central Park-Turm, Midtown Manhattan

Central Park Tower, Midtown Manhattan, wo das Penthouse für 250 Millionen Greenback gelistet warfare

Risiken scheinen jedoch das Letzte zu sein, woran diejenigen denken, die die teuersten Häuser in New York im Auge behalten, was eine breitere Marktabschwächung ausgleicht. Laut Serrant, einem New Yorker Immobilienmakler, wurden in den drei Monaten bis Ende August 46 New Yorker Häuser für mehr als 10 Millionen US-Greenback verkauft, gegenüber 31 im gleichen Zeitraum vor der Pandemie im Jahr 2019. Auf dem gesamten Markt gingen die Verkäufe im Berichtszeitraum von 5.872 auf 4.773 zurück.

Zumindest einige potenzielle Käufer, die Objekte wie das Penthouse im Central Park Tower, das als das höchste Apartmentgebäude der Welt gilt, umkreisen, werden eine offene Hotline mit Bankern unterhalten. Das Haus wurde im September für 250 Millionen US-Greenback gelistet, weit über dem Rekordverkaufspreis von 101 Millionen US-Greenback in diesem Jahr in New York. Angesichts der steigenden US-Zinssätze ist es ebenso wahrscheinlich, dass Bieter für ihre Hypothek um das Haus selbst feilschen.

Dieser Artikel ist Teil von FT-Reichtumein Abschnitt, der eingehende Berichterstattung über Philanthropie, Unternehmer und Household Places of work sowie various Investitionen und Auswirkungen bietet

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