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Aktien des Medical Property Trust: Außer Kontrolle (NYSE: Department of Public Works)

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Medical Properties Belief, Inc. (New Yorker Börse: MPW) ist ein renditestarker Actual Property Funding Belief („REIT“), dessen Aktienkurs in der aktuellen Baisse aufgrund wachsender Rezessionsängste abgestürzt ist. Tatsächlich hat der REIT bis heute mehr als die Hälfte seines Kapitals verloren der Wert:

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Es stimmt zwar, dass Krankenhäuser eine gewisse Rezessionsanfälligkeit haben und dass ihre Bilanzen stark verschuldet sind und kein Funding-Grade-Score haben, aber wir glauben, dass das Division of Public Works über hochwertige Vermögenswerte verfügt, die nicht nur überleben, sondern langfristig gedeihen sollen laufen. die lange. Infolgedessen glauben wir, dass die Marktstimmung gegenüber MPW nicht nur sehr pessimistisch ist, sondern quick schon lächerlich. In diesem Artikel werden wir unsere Gründe diskutieren, warum wir darüber nachdenken.

Warum ist die Behandlung von MPW durch Herrn Markt lächerlich?

MPW wurde zu Beginn des Jahres 2022 in der Nähe von Allzeithochs gehandelt, aber seitdem hat die Aktie mehr als die Hälfte ihres Wertes verloren, wobei die Aktie in den letzten Wochen besonders stark gefallen ist, allein im letzten Monat um mehr als 20 %.

Warum das? Die zwei Hauptgründe – neben dem allgemeinen Marktabwärtstrend, der im aktuellen Umfeld jede Aktie hart trifft – sind:

  1. Obwohl Krankenhäuser über wichtige und einigermaßen rezessionsresistente Vermögenswerte verfügen, erleiden sie in Rezessionen normalerweise Geschäftsverluste. Dies liegt daran, dass Wahlfächer oft verschoben oder sogar ganz vermieden werden, wenn Menschen versuchen, in Zeiten des Abschwungs Geld zu sparen. Darüber hinaus werden häufig billigere medizinische Alternativen gegenüber den teureren traditionellen Behandlungen gesucht, die von Krankenhäusern angeboten werden.
  2. Der größte Mieter des Division of Public Works – Steward – soll mit finanziellen Problemen zu kämpfen haben, und es besteht die Sorge, dass Steward im Falle einer echten Rezession in finanzielle Schwierigkeiten geraten könnte, was möglicherweise die Pachtverträge des Division of Public Works bedrohen und letztendlich schaden würde der Cashflow des Ministeriums für öffentliche Arbeiten. Angesichts der Tatsache, dass das Ministerium für öffentliche Arbeiten kein Funding Grade ist und die hohen Zinsen, kann es auch Druck auf die Bilanz des Ministeriums für öffentliche Arbeiten ausüben und es zwingen, seine Gewinne zu kürzen.

Während diese Bedenken berechtigt sind und das Division of Public Works während der letzten großen Rezession (2009-2010) einen Rückgang der Funds from Operations („FFO“) professional Aktie und eine Kürzung seiner Dividende verzeichnete, gibt es noch einige andere wichtige Hinweise, die Sie beachten sollten, bevor Sie das Child ganz ausschütten.

Heute ist das Division of Public Works vielfältiger als in der letzten Rezession und seine Bilanz ist in besserer Verfassung. Darüber hinaus deckte es seine Dividende im Vorfeld dieser Rezession nicht, da seine FFO-Ausschüttungsquote sowohl 2006 als auch 2007 über 100 % lag. Heute ist seine FFO-Ausschüttungsquote mit 63,7 % konservativer und die AFFO-Ausschüttungsquote ist konservativer 82,3 %. , sodass Sie sehen können, dass ihre Mieteinnahmen einen moderaten Einbruch erleiden und immer noch seine Einnahmen decken.

Darüber hinaus hat das Division of Public Works kürzlich einige Krankenhäuser mit Steward als Mieter zu einem niedrigen Höchstsatz von 5,8 % verkauft. Infolgedessen wird die Vorstellung, dass Steward kurz vor dem Bankrott steht, auf den Privatmärkten eindeutig nicht so eingepreist, wie es sich auf die MPW-Aktie auswirkt. Final however not least steigerte das Division of Public Works auch in diesem Jahr die Einnahmen um den gleichen Betrag wie in den letzten Jahren. Dies scheint deutlich darauf hinzudeuten, dass das Administration hinsichtlich des Unternehmens und seiner Aussichten weiterhin optimistisch ist.

Es ist auch wichtig zu bedenken, dass das Division of Public Works sehr konservative Triplex-Mietverträge für seine Krankenhäuser hat, um Mieterinsolvenzen zu überstehen. Darüber hinaus haben sie inflationsbedingte Rolltreppen, die mit diesen Mieten verbunden sind, und die Rentabilität ihrer einzelnen Vermögenswerte ist im Allgemeinen intestine. Unabhängig davon, ob die Inflation steigt oder die Finanzkraft der Mieter durch eine Rezession bedroht wird, ist das Division of Public Works intestine positioniert, um mit den makroökonomischen Tendencies Schritt zu halten. Selbst wenn Steward bankrott geht, muss das Division of Public Works schließlich mit noch intakten Pachtverträgen daraus hervorgehen. In einem Worst-Case-Szenario, in dem Steward mit ihrem Mietvertrag in Verzug gerät und aus dem Grundstück vertrieben wird, bedeutet die Rentabilität ihres Eigentums und ihre unternehmenskritische Natur, dass das Ministerium für öffentliche Arbeiten sie in Kürze entlassen können sollte.

In Bezug auf Mietanpassungen im Zusammenhang mit dem CPI sagte das Administration während der letzten Telefonkonferenz des Division of Public Works für das zweite Quartal:

Wir schätzen, dass unsere Barmieten im Jahr 2023 gegenüber 2022 aufgrund inflationärer Rolltreppen um etwa 57 Millionen US-Greenback steigen werden. Dies ist eine durchschnittliche Steigerung über das Portfolio von etwa 4,4 %. Die Anwendung eines diskretionären und willkürlichen gemischten Kapitalisierungssatzes von 6,5 % auf diese zusätzlichen Barmittel führt zu einem Gegenwert von etwa 875 Millionen US-Greenback an zusätzlichen Mietobjekten, für die wir keine Kapitalkosten haben.

An den Kapitalmärkten, die vorübergehend Druck auf die Anlagemargen ausüben, freuen wir uns daher sehr über die eingebauten Renditeverbesserungen, die wir Anfang 2023 erwarten werden. Und das natürlich zusätzlich zu der Eskalation, die Anfang 2022 bekannt wurde .

Ist MPW eine risikofreie oder sogar risikoarme Investition? nein. Das Fehlen eines Funding-Grade-Rankings und eine reasonable Rezessionsempfindlichkeit verhindern, dass es diesen Titel trägt. Darüber hinaus fügt die Ungewissheit um die Finanzen von Steward dem Combine zusätzliche Risiken hinzu.

Angesichts der außergewöhnlichen Erfolgsbilanz des Gewinnwachstums und der unglaublich günstigen Bewertung glauben wir jedoch, dass das anhaltende Schlagen des Aktienkurses am Markt absurd geworden ist und dass das Division of Public Works jetzt eine sehr attraktive Investitionsmöglichkeit darstellt. Tatsächlich ist MPW jetzt sowohl im Vergleich als auch für seine historischen Kurse sehr günstig. Das EV/EBITDA von 12,19 mal ist deutlich niedriger als der Fünfjahresdurchschnitt von 14,47 mal. Darüber hinaus beträgt das Preis-zu-FFO-Verhältnis derzeit 6,64x, unter seinem Fünfjahresdurchschnitt von 11,28x, das Preis-zu-AFFO-Verhältnis beträgt 8,42x im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt von 13,92x, und die erwartete Dividendenrendite beträgt 10,14 % ist viel höher als der Fünfjahresdurchschnitt von 6,09 %, und sein Preis im Verhältnis zum Nettovermögen beträgt das 0,65-fache, was viel niedriger ist als der Fünfjahresdurchschnitt von 1,16.

bereiter Investor

Wir verstehen den zunehmenden Abwärtstrend von Mr. Market bei REITs im Allgemeinen aufgrund des zweiten und zweiten Zinssturzes (der als Reaktion auf die Obergrenzen steigen sollte) und der zunehmenden Unausweichlichkeit eines bedeutenden wirtschaftlichen Abschwungs (der wahrscheinlich Druck auf die Belegungsraten ausüben wird). und Mieten). Im Fall des Ministeriums für öffentliche Arbeiten glauben wir jedoch, dass Herr Market ein Maß an Ironie erreicht hat.

Das Division of Public Works steigert seine Gewinne weiter, profitiert von dreifach inflationsgebundenen Pachtverträgen und ist ziemlich intestine positioniert, um alle finanziellen Herausforderungen zu meistern, denen sich der Steward stellen könnte.

Diese Investition ist sicherlich nicht ohne Risiko, da das Ministerium für öffentliche Arbeiten über kein Investitionsbudget verfügt und seine Mieter während einer heftigen Rezession in Schwierigkeiten geraten können. Es hat jedoch viel Bargeld zum Überleben, besitzt hochwertige Immobilien und handelt mit einem unglaublichen Abschlag auf personal Marktwertschätzungen, die an der Wall Avenue vereinbart wurden, sowie auf historische Cashflows und durchschnittliche Dividendenrenditen. Daher stufen wir diese Gelegenheit als stark spekulativen Kauf ein, bei dem Anleger dem Rat von Warren Buffett folgen können, gierig zu sein, wenn andere Angst haben.

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